6. Pant & Exekution i fast egendom
PANTRÄTT I FAST EGENDOM
a) Fastighetsbegreppet
- fastighetstillbehör
- byggnadstillbehör
- industritillbehör
b) Pantavtalet
- fordringsförhållande
- överenskommelse om att pant skall lämnas
- sakrättsligt moment
c) Betalning av pantbrev
- pantbrevsbeloppet
- fasta tillägget
- rörliga tillägget
d) Pantsättning av pantbrev i andra hand
- överhypotek (jfr ägarhypotek)
- denuntiation
e) Generell panträtt
-en och samma pant för flera fordringar
f) Blockregeln
- borgenär har flera pantbrev efter varandra, de slås ihop till ett block
g) gemensamma inteckningar
- ursprunglig gemensam inteckning
- utsträckning
- avstyckning, klyvning
EXEKUTION I FAST EGENDOM
1) Utmätning, värdering och visning, ”grisen i säcken”
2) Sakägarförteckning och bevakningssammanträde
- panterna m m i turordning
- exekutivfordran
- kostnaderna för det exekutiva förfarandet
- skyddsbeloppet
- täckningsprincipen
- övertagandegrundsatsen
- anslutningsrätt
3) Auktion och köpeskillingsfördelning
- budgivning
- 10 % kontant
- kan avsevärt högre köpeskilling ernås?
- ev ny auktion
-fördelningssammanträde/tillträde
EXEKUTION. ÖVNING/PRAKTIKFALL
Z Lantbruks AB, till 100 procent ägt av Jöns Månsson, driver jordbruk med huvudsaklig inriktning på mjölkproduktion. Korna ifråga är leasade. Jordbruksfastigheten ifråga arrenderas, den ägs av fadern till ägaren av Z Lantbruks AB, Måns Jönsson. Dock äger Z Lantbruks AB å fastigheten befintlig ladugårdsbyggnad. Z Lantbruks AB försätts i konkurs. Någon tid därefter försätts även Måns Jönsson i konkurs. Konkursförvaltaren i Z Lantbruks AB upplåter enligt muntligt avtal nyttjanderätt avseende ladugården till Fädernegården AB, ägt av Jöns Månssons hustru Donna. Detta bolag har även övertagit arrendet av gården och leasingen av korna. Huvudbyggnaden å gården har av Måns Jönsson uthyrts till bostad åt Jöns Månsson och Donna. Fastigheten är belånad hos ”Hypoteket” och ladugårdsbyggnaden omfattas av företagshypoteket med Västbanken som innehavare av företagshypoteksbrevet. Det kan även tilläggas att Måns Jönsson till en ”privat” fordringsägare upplåtit skogsavverkningsrätt samt utarrenderat ett å fastigheten befintligt sågverk med markområde.
Analysera rättsläget. Hur kan respektive konkursförvaltare, fordringsägare etc tänkas agera för att ernå bästa möjliga utfall?
Svarsanvisning: Det gäller att arbeta för säljbarhet, att få den fasta och lösa egendomen i samme ägares hand samt söka förhandla bort arrendeavtal och andra nyttjanderätter. Obs bl a UB 12:46.
EXEKUTIV FÖRSÄLJNING AV FASTIGHET, EXEMPEL
a) Macho har lånat 30.000 kr för att kunna köpa en fin österrikisk hagelbössa. Hans
extravaganta inköp, i kombination med en längre periods arbetslöshet, försätter honom i
betalningssvårigheter. Sand-banken, som lånat Macho pengar till köpet, har emellertid föga
förståelse för machos problem och begär därför exekutiv försäljning av fastigheten med
stöd av pantbrev om 50.000 kr från 1986 för realiserandet av deras säkerhet. Sandbankens
fordran uppgår vid detta tillfälle till 35.000 kr varav 5.000 kr avser räntefordringar.
Förutom av Sandbankens fordran belastas fastigheten med följande;
- A-banken med en kapitalfordran på 90.000 kr och förfallna räntor om 5.000 kr. Pantbrev på 100.000 kr från 1970.
- B-banken med en kapitalfordran på 80.000 kr och förfallna räntor om 5.000 kr. Pantbrev på 80.000 kr från 1974.
- C-banken med en kapitalfordran på 20.000 kr och förfallna räntor om 2.000 kr. Pantbrev på 50.000 kr från 1981.
Förfarandekostnaderna uppgår till 5.000 kr. Upprätta sakägarförteckning och ange
skyddsbeloppet.
Hur mycket får Sandbanken ut ur den exekutiva försäljningen om fastigheten försäljs för
250.000 kr?
Svarsanvisning:
1. A-banken 95.000 kr
2. Ägarhypotek 5.000 kr
3. B-banken 85.000 kr
4. C-banken 22.000 kr
5. Ägarhypotek 28.000 kr
6. Kostnaderna 5.000 kr
7. Sandbanken 35.000 kr
8. Ägarhypotek 15.000 kr
Skyddsbelopp: 240.000 kr (allt ovan sökande/sandbanken). Sandbanken får dels 10.000 kr, (250.000 kr – 240.000 kr) samt ägarhypotek under p 2 och 5.
b) Olof Stenbumling äger en jordbruksfastighet som han till följd av vidlyftiga affärer och
dåliga konjunkturer tvingats belåna ”upp över skorstenen”. En dag spricker bubblan och det
blir exekutiv försäljning efter ansökan av Hypoteket. Det finns, förutom några gamla
kraftledningsservitut, fyra inskrivningar i fastigheten.
1. Arrendeavtal avseende jordbruket å fastigheten ingånget i december 1999 och gällande för 25 år.
2. Panträtt från 1990-05-25 för Sista Sparbanken; pantbrevets belopp 1.000.000 kr, skuld 1.650.000 kr.
3. Panträtt från 1997-06-24 till Hypoteket; pantbrevets belopp 1.200.000 kr, skuld 1.875.000 kr.
4. Panträtt från 1995-02-18 till Gibraltar Bank; pantbrevets belopp 2.000.000 kr, skuld 3.800.000 kr.
Kostnaderna för det exekutiva förfarandet uppgår till 40.000 kr och fastigheten ropas in av Hypoteket för 4 miljoner kr.
a) Upprätta sakägarförteckning och ange skyddsbeloppet. Bortse från den s k utmätningsräntan (d v s det rörliga räntetillägget).
b) Kan arrendet medföra några komplikationer? Beskriv rättsläget härvidlag.
Svarsanvisning:
1. Sista Sparbanken 1.000.000 kr, 150.000 kr
2. Gibraltar Bank 2.000.000 kr, 300.000 kr
3. Kostnaderna 40.000 kr
4. Hypoteket 1.200.000 kr, 180.000 kr
5. Arrende --
Skyddsbelopp: 3.490.000 kr (allt ovan sökanden/Hypoteket)
Hypoteket får 4.000.000 – 3.490.000 kr = 510.000 kr
Arrendet kan medföra komplikationer m h t UB 12:46 och arrendatorns besittningsskydd.
Senast sparad: 2012-12-11