Köp av fast egendom
Fastighetsbegreppet, tillbehörsreglerna; jordabalken 1:1 och 2 kap, jfr 1 § sista st KöpL
Avtalsrätt: formkravet vid fastighetsköp, jordabalken 4:1
Köp av del eller andel
Kontraktsrätt med fokus på felansvaret; rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska/fysiska fel, JB 4:16 ff, 4:12
-felbegreppet
-undersökningsplikten
-upplysningsplikten
-reklamation
-preskription
-påföljder
-friskrivning
-mäklares och besiktningsmäns ansvar (lag om fastighetsmäklare respektive 18 kap HB)
Övningsuppgifter
1. Fastighets AB Hackspetten har köpt en villafastighet som renoverats av säljaren.
Säljaren var fackman i byggbranschen, men försäljningen avsåg hans privata
fastighet. Vid renoveringen hade säljaren gjort ett allvarligt konstruktionsfel. I
samband med betalning och upprättande av köpebrev – köpekontrakt hade tidigare
upprättats enligt Hackspettens formulär – skrevs en särskild friskrivning enligt
vilken Hackspetten godtog fastighetens skick och avstod från alla anspråk på grund
av eventuella fel i fastigheten. Diskutera huruvida denna friskrivning kan åberopas
gentemot Hackspetten!
Svarsvägledning: Se rättsfallet NJA 1981 s 400. Den omständigheten att friskrivningsklausulen tillkommit efter avtalsslutet torde inte göra friskrivningen otillbörlig, om den är tydlig och köparen uppmärksammat den. I rättsfallet var säljaren, liksom i frågan, fackman men köparen var konsument. I rättsfallet blir därför säljaren ansvarig trots påföljdsfriskrivningen. I frågan är köparen näringsidkare, och då torde friskrivningen hålla.
2. I tidningen erbjuds ett s k ”drömtorp” till försäljning. En köpare blir efter en inte
alltför ingående besiktning begeistrad och ett köpeavtal ingås som uppfyller JB:s
formkrav. När köparen tre veckor senare tillträder, märker han att regnet har fri
passage genom yttertaket, samt att vattnet i brunnen inte går att dricka. Han vill nu
att köpet skall gå tillbaka. Går det?
Svarsvägledning: Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Han kan inte åberopa fel som han borde ha upptäckt vid en ordentlig besiktning. Att regnet har fri passage genom yttertaket borde han ha sett. Däremot torde han kunna åberopa att vattnet inte går att dricka, om det inte fanns några yttre tecken som borde ha gjort honom misstänksam.
3. X har sålt en fastighet till Y. Någon tid efter köpet låter Y utföra en baktereologisk
undersökning av vattnet genom Miljö- och Hälsoskyddsförvaltningen. Resultatet av
denna blir att vattnet bedöms ”med tvekan tjänligt”. Köpekontraktet innehåller
följande friskrivningsklausul.”Köparen är upplyst om att säljaren inte kan svara för
eventuella dolda fel.” Bedöm säljarens ansvar!
Svarsvägledning: Föreligger fel? Med tvekan tjänligt, innebär väl att det är tjänligt? Tydligen gränsfall, ett nytt prov kanske kan utvisa att vattnet är otjänligt. Om fel anses föreligga torde friskrivningsklausulen vara oskälig om köparen inte rimligen kunnat upptäcka felet och säljaren är medveten om detsamma.
4. X har köpt en tomt som skall avstyckas från en större fastighet. En tid efter köpet finner han emellertid att han gjort en dålig affär. Han ringer upp en mäklare som han känner och ber om råd. Då mäklaren har andra objekt att erbjuda säger han till X att ”strunta i avstyckningsansökan, så kommer du ifrån det första köpet”. Bedöm samtliga inblandades situation!
Svarsvägledning: Se JB 4:7, FBL 4:8, Jfr 50§ KöpL. Se FastmäklL ang mäklarens ansvar.
5. I ett köpekontrakt/köpebrev har köpeskillingen angetts till 1.500.000 kronor.
Säljaren har dessutom erhållit 100.000 kronor ”under bordet”, vilket var en
förutsättning för att han skulle sälja fastigheten. Mäklaren har inget att invända, och
hans provision beräknas på 1.600.000 kr. Bedöm rättsläget!
Svarsvägledning: Se JB 4:1 st 2. Se även Fastighetsmäklarlagen beträffande mäklarens ansvar. Skattebrott.
6. X har köpt en fastighet med ett bostadshus och en friggebod. Det visar sig sedan att
det finns ett rivningsföreläggande på huset samt att friggeboden tillhör en
arbetskamrat till säljaren. Bedöm rättsläget!
Svarsvägledning: Se JB 4:18 samt JB 4:17 st 2
Senast sparad: 2021-03-24